以案析法：房屋租赁中介卷款跑路，业主和租户如何维权？

近期，各地频现房屋租赁中介公司卷款跑路现象，导致业主和租户之间纠纷愈演愈烈。对于房屋租赁中介公司卷款跑路，业主和租户究竟该如何合法维护自身权益，业主是否有权强制驱逐租户。本文将从业主、房屋租赁中介公司、租户三者之间的交易结构出发，分析三者之间的法律关系，探讨如何妥善维护业主和租户的合法权益。

一、背景介绍

房屋租赁中介公司以代为出租、高额收益为由从各个业主处收集房源，双方签订《房屋托管协议》或《代理出租协议》等协议，约定租金或收益的标准略高于/高于市场价格，租金或收益的支付周期为一月一付或三月一付等。随后，房屋租赁中介公司通过租房市场大量投放租房广告，以低于市场价格、年付租金享受打折等各类优惠活动吸引租户按整年或半年支付租金。

实践中，房屋租赁中介公司的运营模式分为转租运营和代理运营。转租运营是指，房屋租赁中介公司（即二手业主）从各个业主手上承租房屋后，作为一个经营主体统一对外出租房屋。代理运营是指，房屋租赁中介公司作为委托代理人，接受业主委托，以房屋租赁中介公司的名义或业主的名义对外出租房屋。

二、法律分析

基于房屋租赁中介公司不同的运营模式，就导致了业主、房屋租赁中介公司、租户三者之间的法律关系不同，从而产生不同的法律后果。

对于转租运营模式而言，业主与房屋租赁中介公司通常会在合同中约定，房屋租赁中介公司按月向业主支付固定的租金，允许房屋租金中介公司对外出租房屋。业主与房屋租赁中介公司之间的基础法律关系是房屋租赁合同关系，房屋租赁中介公司与租户之间的法律关系同样是房屋租赁合同关系，因此，基于前手的基础法律关系合法有效，在前手的基础法律关系存续期间，租户占用使用房屋对业主而言是有权占有。如果房屋租赁中介公司跑路，在业主与房屋租赁中介公司之间的房屋租赁合同法律关系没有解除或终止之前，租户有权占有使用房屋，业主无权驱逐租户。

对于代理运营模式而言，业主与房屋租赁中介公司通常会在合同中约定，房屋租赁中介公司接受业主委托，代其对外出租房屋，同时出具授权委托书。在此种运营模式之下，业主与房屋租赁中介公司之间的基础法律关系是委托代理关系，根据《合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”房屋租赁中介公司仅系业主的委托代理人，其与租户签订的房屋租赁合同直接约束业主和租户，即实际上是业主与租户之间存在房屋租赁合同关系。如果房屋租赁中介公司跑路，但基于委托代理关系，房屋租赁中介公司与租户签订的租赁合同最终由业主承担合同权利义务，因此租户有权占有使用房屋，业主无权驱逐租户。

三、笔者建议

在出现房屋中介公司卷款跑路的情况，业主和租户该如何合法维权呢？笔者建议从以下几方面入手：

首先，业主/租户均应保持冷静和理智，不要因房屋中介公司卷款而将矛盾对向租户/业主，也不宜采取强行换锁、暴力驱逐等措施，以免造成新的纠纷，莫由受害人变成加害人，而应相互协商，将损失降到最低。

其次，业主/租户应拿起法律武器保护自己，在携带相关合同、票据等资料向房屋所在地或房屋中介公司所在地的公安机关所提起刑事控告。同时，业主可向法院起诉要求解除其与房屋租赁中介公司之间的租赁合同关系并要求支持租金和赔偿损失。租户可向法院起诉要求房屋租赁中介公司承担违约责任和赔偿损失。

再次，由于房屋租赁中介公司的行为往往均具有转租运营模式和代理运营模式的个别特征，需要结合合同的约定以及实际履行情况来分析判断业主与房屋租赁中介公司之间的基础法律关系，可委托专业律师对具体条款进行分析。

综上，前事不忘后事之师，无论是业主还是住户今后出租/承租房屋，均应当仔细审查房屋租赁中介公司的实力，可以从租赁中介公司的成立时间和规模进行判断，并完善合同条款，约定中介公司预付押金或保证金。但最为安全的交易方式是直接由业主与租户签订租赁合同。

作者：

符传锂   19943347996

郭　乾   18689620333