物业法律服务月刊 （第十二期）
海南物业法律服务团队汇编
2020年8月
一、法律法规
二、案例简析
（一）建设单位对建筑物发生火灾造成损害具有过错的，应当承担相应责任。
商品房买卖合同法律关系中，确保建筑物的消防安全是建设单位的法定义务，且建筑物是否符合消防安全的规定一般不在买受人的检验能力范围内，不能当然适用一般商品买卖合同在标的物交付后买受人应当及时检验产品质量的规则，也不因建筑物交付买受人之后发生火灾，建设单位并不因为通过消防审批而当然免责，建设单位对建筑物发生火灾具有过错的，应当承担责任。
本期摘录案例中，万鑫大厦A座的住店客人燃放的组合烟花落至B座11层1109房间南侧室外平台上，引燃铺设在平台上的塑料草坪，造成墙体外表面装饰保温材料燃烧。由于万鑫大厦外墙保温采用了挤塑板等可燃材料，起火后火势迅速蔓延，形成立体燃烧。万鑫公司是塑料草坪的铺设者和外墙保温材料的建造安装者，上述两种非阻燃材料的使用系起火点在万鑫大厦引燃、蔓延并最终酿成重大火灾事故的主要原因。法院查明塑料草坪样品燃烧性能不合格，万鑫大厦B座使用的外墙保温材料燃烧性能也不符合国家强制性标准。在案涉建筑物万鑫大厦竣工验收前，国家对民用建筑外保温建筑材料的强制性标准的规定已经出台，万鑫公司作为建设单位对万鑫大厦外保温层存在安全隐患的情况应当知情，但其并未采取相应的防范措施，因此，万鑫公司在案涉火灾事故中存在过错，应对案涉火灾事故承担相应责任。
（二）物业服务企业未尽安全防范义务的，应当承担相应责任。
物业服务企业在物业管理区域内负有做好相应的安全防范工作的义务，对可能危及业主等相关特定或者不特定人员的人身及财产安全的事故或隐患的应协助做好防范、制止或救助工作。物业服务未尽应尽义务的，应当承担责任。
本期摘录案例中，中一公司是案涉建筑物的物业服务企业。该案受理法院经审理查明中一公司对万鑫大厦外墙保温建筑材料为可燃物、不具备防火性能的情况明知，但其在主观上未尽到专业管理人的谨慎注意义务。并且案涉烟花燃放处位于万鑫大厦南侧的停车场内，紧邻万鑫大厦南侧LED大屏幕及高层平台，上述燃放烟花及火灾地点属于中一公司监控或巡逻可视范围，中一公司对案外人燃放烟花的危险行为具有防控能力。但中一公司未采取适当措施，加强巡逻、适时监控、备足灭火器材等。因此，中一公司未尽应尽义务，应对案涉火灾事故承担相应责任。
三、公报案例
赵淑华与沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司、沈阳中一万鑫物业管理有限公司
财产损害赔偿纠纷案
（一）裁判摘要
消防安全事关人身、财产安全，属于社会公共利益，确保建筑物消防安全是建设单位的法定义务。商品房买卖合同的购房人一般不具有检测所购房屋是否符合消防安全规定的能力，难以适用一般商品买卖合同在标的物交付后买受人应当及时检验产品质量的规则。
案涉责任人在不同时期的数个行为密切结合致使火灾发生，侵权行为、致害原因前后接继而非叠加，责任人对火灾的发生均有重大过失，但没有共同故意或者共同过失，应各自承担相应的责任。建设单位并非主动积极的行为致受害人权益受损，不承担主要责任。
物业服务企业依法或依约在物业管理区域内负有安全防范义务，应协助做好安全事故、隐患等的防范、制止或救助工作。第三人原因致损，物业服务企业未尽到专业管理人的谨慎注意义务的，应在其能够预见和防范的范围内承担相应的补充责任。
（二）案件概述
再审申请人赵淑华因与被申请人沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司（以下简称万鑫公司）、沈阳中一万鑫物业管理有限公司（以下简称中一公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第00300号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月20日作出（2017）最高法民申4829号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。再审申请人赵淑华及委托诉讼代理人姜春光，被申请人万鑫公司、中一公司的委托诉讼代理人张鑫辉、王延山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵淑华申请再审称，请求撤销沈阳市中级人民法院（2013）沈中民一初字第39号民事判决及辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第00300号民事判决，改判万鑫公司、中一公司赔偿赵淑华因火灾导致的房屋损失3186300元、室内财产损失2199363元、租房费用357000元、契税182926.20元、维修基金8646.56元、房屋备案费5000元、赵淑华对兴业银行股份有限公司沈阳分行（以下简称兴业银行）的按揭贷款逾期利息100000元及逾期付款违约金损失228000元。万鑫公司、中一公司给付赵淑华保险理赔款2000000元。事实和理由：（一）万鑫大厦外墙装饰材料违法使用可燃挤塑板是万鑫大厦A座着火并引燃B座的直接原因。1.《火灾事故认定书》已认定案涉大厦形成立体燃烧的原因是可燃挤塑板引燃。2.2009年9月25日发布实施的《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（以下简称《暂行规定》）规定，高度大于100米的建筑物保温材料燃烧性能应为A级。万鑫大厦于2009年12月31日竣工验收，于2010年2月9日通过消防验收。《暂行规定》生效在先，万鑫大厦验收在后，万鑫公司在万鑫大厦外墙装饰中使用可燃挤塑板，具有违法性。（二）万鑫公司在大火后获得的保险理赔金与赵淑华的财产损失存在直接关联。1.《公估报告书》中2009年10月28日的批单将案涉大厦B座226间房产列入投保范围，赵淑华于2009年12月29日购买的案涉房屋已由万鑫公司列入被保险房产之列。2.根据《保险理赔协议》有关“根据中国人民财产保险股份有限公司财产一切险条款（2009版）第五条保险责任在保险期间内由于自然灾害或意外事故造成保险标的直接物质损坏或灭失，保险人按照本保险合同的约定负责赔偿”之约定，本次火灾属于上述保险合同约定的保险事故。（三）中一公司应承担相应责任。住店客人李欣燃放烟花的位置属中一公司物业管理范围，也属大厦保安巡查范围。中一公司作为物业管理公司，除夕夜任由民众在任何区域随意燃放烟花导致火灾发生。根据《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定，中一公司应承担管理责任。
万鑫公司、中一公司辩称，1.火灾事故发生时，案涉房屋已交付赵淑华，房屋损毁的风险亦转移至赵淑华，相应的财产损失应由赵淑华自行承担。2.关于本案是否适用《暂行规定》的问题。《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》第二条规定，2011年3月15日起，各地受理的“建设工程消防设计审核”和“消防验收申报项目”应严格执行本通知要求。万鑫大厦于2008年4月3日通过消防设计审核，当时《暂行规定》未出台。万鑫大厦A座、C座验收时间为2009年12月24日，万鑫大厦B座验收时间为2010年2月9日，均在《暂行规定》实施之前。3.万鑫公司没有任何过错，不应承担赔偿责任。案涉火灾事故认定书认定，火灾事故的起火原因系李欣燃放烟花所致，李欣是直接侵权人。万鑫公司采用的挤塑板经检验为合格产品而其他外保温材料在案涉大楼建设期间并无强制性或限制性规定。同时，2009年10月，万鑫大厦工程通过竣工验收。因此，不能认定万鑫公司存在过错。根据侵权责任法的基本法理，无过错即无责任，万鑫公司不应承担赔偿责任。4.赵淑华主张万鑫公司获得的保险赔偿金中包括了赵淑华的财产损失，缺少事实依据。建筑物是指尚未销售的房屋，案涉房屋已先于保险期间向赵淑华出售，不属于该保单保险范围。保险标的不包括B座的任何房产。此外，赵淑华在上诉状中所提到的保单是作废保单，不是事故发生后用以理赔的保单。5.赵淑华超出原审诉讼请求增加的部分，再审不应审查。6.赵淑华主张万鑫大厦A座着火引燃B座与事实不符。综上，请求维持原审判决。
再审期间，赵淑华向本院提交如下证据：证据一、《租房协议书》及租金收据，拟证明万鑫大厦发生火灾后，赵淑华另行租房居住，累计发生房屋租金费用357000元。证据二、沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民三初字第1025号民事判决书，拟证明赵淑华房产室内财产和现金被烧毁，导致无力偿还购房贷款。兴业银行起诉赵淑华，为此，赵淑华多支付逾期还款利息10万元和违约金228000元。证据三、沈阳市和平区人民法院（2014）沈和执字第00493号执行裁定书，拟证明案涉房屋被沈阳市和平区法院执行拍卖数次流拍后，以3186300元低价抵偿给发放按揭贷款的兴业银行，火灾导致赵淑华购房款损失。证据四、公估报告书第73页的定损理算书、万鑫保险单、项目资产核定表等，拟证明案涉保险范围包括B座房屋。
万鑫公司、中一公司质证认为，证据一的真实性无法确定，且与本案无关联性。证据二、证据三的真实性无异议，但与本案不具备关联性。证据四不能证明案涉房屋在保险范围之内。
本院认证认为，证据一系赵淑华与案外人签订，案涉房屋因失火受损而不能居住，赵淑华另行租房居住具有合理性。万鑫公司、中一公司对该系列房屋租赁协议真实性虽不认可，但未能举示相反证据否定赵淑华租房的合理性。赵淑华主张的房屋租金损失，应综合案涉系列《租房协议书》及本案其他证据认定租期、租金等的合理区间。证据二、证据三真实性无异议，结合案件其他基本事实认定证明内容。证据四系一审法院调取的证据，并非再审阶段新证据。
万鑫公司向本院提交如下证据：证据一、沈阳市消防局建筑工程消防设计审核意见书（沈公消审字〔2008〕第31055号），拟证明万鑫大厦建设工程设计图纸通过法定审核，且审核通过时间为2008年4月3日，在《暂行规定》颁布实施之前。证据二、沈阳市消防局建筑工程消防设计审核意见书（沈公消审字〔2008〕第33141号），拟证明万鑫大厦内部装修工程消防设计图纸通过审核，且审核通过时间为2008年7月10日，在《暂行规定》颁布实施之前。证据三、沈阳市公安消防局建设工程消防验收意见书（沈公消验〔2009〕第11141号），拟证明2009年12月24日万鑫大厦C座及A座通过消防验收，此时，尚未施行《暂行规定》。证据四、沈阳市公安消防局建设工程消防验收意见书（沈公消验〔2010〕第076327号），拟证明2010年2月9日万鑫大厦B座通过消防验收，此时，尚未施行《暂行规定》。证据五、万鑫大厦主楼外装工程设计计算书，拟证明万鑫大厦主楼外装工程的设计依据包括《建筑设计防火规范》GB50016-2006、《高层民用建筑设计防火规范》GB50015-95（2005年版），符合当时的设计规范要求。《暂行规定》不适用于万鑫大厦主楼外装饰工程。证据六、万鑫大厦B座主楼幕墙工程竣工图，拟证明B座主楼幕墙的设计依据包括《建筑设计防火规范》GB50016-2006、《高层民用建筑设计防火规范》GB50015-95（2005年版），符合当时的设计规范要求。《暂行规定》不适用于万鑫大厦B座主楼幕墙。证据七、证据八、检验报告，拟证明经检测万鑫大厦幕墙使用的建筑材料是合格的。证据九、产品合格证，拟证明万鑫大厦幕墙使用的保温干粉胶是合格的。证据十、隐蔽工程验收记录表；证据十一、建筑装饰装修工程竣工验收记录表，拟证明经施工单位、监理单位、设计单位等确认，万鑫大厦A、B座幕墙等施工符合设计及约定标准要求。证据十二、财产一切险保险单、批单，拟证明自2011年1月24日零时起，被保险的财产范围中不包括万鑫大厦B座房屋。证据十三、《F火线》2011年第3期封面及文章，拟证明万鑫大厦发生火灾时，万鑫大厦的消防系统运行良好。
赵淑华发表质证意见称，证据一至证据六的真实性无异议，关联性有异议。万鑫大厦竣工验收时，《暂行规定》已经开始实施，万鑫公司没有执行该规章。证据七至证据十一的真实性无异议，关联性有异议。竣工验收没有按照《暂行规定》进行检验。证据十二的真实性、合法性、关联性均有异议。公估报告书、保险赔偿协议均载明万鑫大厦的保险范围包括万鑫大厦B座房屋。证据十三的真实性无异议，关联性有异议，本案火灾成灾原因是万鑫公司使用可燃挤塑板，导致赵淑华的财产损失。
中一公司认可万鑫公司提出的证据观点，对其提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认证认为，《暂行规定》于2009年9月25日发布实施，万鑫大厦B座于2010年2月9日通过消防验收，已为原审查明的事实。证据一至证据六不能证明万鑫大厦B座等办理消防验收时未实施《暂行规定》。证据七、证据八、证据九为厂家生产的建筑材料的检测结果、产品合格证明等。证据十至证据十一为万鑫大厦隐蔽工程和装修装饰工程验收表。上述证据与本案争议焦点不具有关联性。证据十二为万鑫大厦保单及批单，保险期间内保单、批单记载的投保范围，本院结合案件其他基本事实认定其证明力。关于证据十三《F火线》2011年第3期文章《奇迹背后：“万鑫内功”的N种武器》。上述文章中载有关于对喷淋系统在火灾发生时“喷淋头下，书本也无恙”运行状况的描述，并未涉及案涉3407、3507房间。赵淑华在一审提交的火灾发生后案涉受灾房屋现场照片显示，屋内家具、家电、物品等几乎全部燃烧至碳化，显然，《奇迹背后：“万鑫内功”的N种武器》一文描述的喷淋系统正常运转、家具完好无损并有水浸痕迹等与实际情况不符，不予采信。
中一公司向本院提交如下证据：证据一、《物业服务企业资质证书》，《国务院关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》，拟证明中一公司具有物业服务资质并依规年检。2017年以后，物业资质不需要年检。证据二、业主入住文件一份，拟证明根据该入住文件第二章第四条之规定，物业服务区域为建筑面积3.6万平方米的大楼内部空间，并不包含大楼外部。证据三、《装饰装修工程质量竣工验收检查意见通知单》（装字〔2012〕第130号）、《装饰装修工程质量竣工验收检查意见通知单》（装字〔2013〕第015号）、沈阳市公安消防局《建设工程消防验收意见书（沈公消验〔2011〕第1423号、沈公消验〔2012〕第0127号、沈公消验〔2013〕第0050号），拟证明万鑫大厦B座公寓最晚于2013年3月4日全部装修完毕并通过验收。证据四、工程规划附图一份、沈阳市勘察测绘研究院建筑放线回执一份，拟证明在万鑫大厦周围发现的3处烟花残骸不属于中一公司物业管理范围。
赵淑华质证认为，对证据一无异议。证据二赵淑华本人签字无异议，但不能证明物业服务范围仅在3.6万平方米范围内。证据三真实性无异议、关联性有异议。证据四不能证明案外人燃放烟花的地点不属于物业管理范围。
万鑫公司针对中一公司举示的证据并未提出异议。
本院认证认为，本案当事人对证据一、证据二、证据三、证据四的真实性均无异议。证据二、证据四不能直接证明物业服务范围不包括万鑫大厦外部。
经中一公司申请，本院依职权调取了沈阳市和平区（2011）和刑初字第1160号（即李欣失火罪刑事案件，下称李欣失火案）刑事判决书、沈阳市消防局对刘娇的询问笔录、沈阳市和平区公安消防大队对马立春的询问笔录。卷宗记载，火灾发生后，公安消防机关分别对万鑫公司及中一公司相关工作人员进行了询问。万鑫公司采购部副经理马立春在2011年2月6日接受询问时陈述，“万鑫大厦B座11层平台原先是用水彩绘画装饰，后来绘画起皮，业主反映不美观。为了装饰美化平台，万鑫公司于2010年5月铺设了一层宽1米，长度约40米的塑料草坪，草坪是其本人采购，供货商是案外个人经营的小公司。”2011年2月8日，中一公司工作人员刘娇在接受询问时陈述，“万鑫大厦B座11层平台原先绘画开裂，建设单位换成铺设塑料草坪。该南侧平台平时有玻璃封闭，物业公司和业主都不能进入，只有建设单位能进入。”
赵淑华质证认为，真实性、合法性、关联性均无异议。
万鑫公司、中一公司质证认为，对李欣失火罪刑事判决书真实性无异议；对铺设草坪的问题，刘娇与马立春存在误解，草坪实际是中一公司铺设。
本院认证认为，（2011）和刑初字第1160号刑事判决已经生效，可以作为认定本案相关事实的依据。案涉询问笔录系本案诉讼发生前，即李欣失火案中由公安消防机关在火灾发生不久调查取证形成，马立春对购买和铺设塑料草坪的细节进行了详细陈述，刘娇的证言亦能够补充印证，可信度高。万鑫公司、中一公司在本案再审阶段提交的刘娇、马立春等人的情况说明等书证，不足以推翻其二人在先的陈述。本院对万鑫公司、中一公司有关易燃塑料草坪系中一公司铺设的主张，不予采信。
再审查明，万鑫公司向本院提交的工商变更登记通知书证明，沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司于2017年5月19日更名为沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司。
根据公安消防机关调查询问情况，案涉塑料草坪为万鑫公司铺设。
赵淑华与万鑫公司签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》第十七条第2款约定，该商品房所在楼宇的外墙面使用权由出卖人所有。
中一公司在本案中举示了《皇朝万鑫国际大厦（公寓）业主临时公约》，内容涉及业主、物业公司权利义务关系。
最高院再审认为
本案争议的焦点问题为：一、万鑫公司、中一公司应否对火灾造成赵淑华的财产损失承担侵权赔偿责任；二、如承担责任，万鑫公司、中一公司承担的侵权责任范围应如何认定；三、赵淑华的财产损失范围应如何确定。
一、万鑫公司、中一公司应否对火灾造成赵淑华的财产损失承担侵权赔偿责任
原审查明，2011年2月3日，万鑫大厦发生火灾，将赵淑华所购房产屋内物品烧毁。赵淑华就此遭受的财产损失请求万鑫公司、中一公司赔偿。本案各方当事人对万鑫大厦火灾造成赵淑华财产损失这一事实并无争议。根据赵淑华的诉讼请求和理由，本案纠纷性质为侵权责任纠纷。
（一）万鑫公司应承担侵权责任
原审查明，沈阳市消防局针对万鑫大厦火灾作出沈公消火认字〔2011〕第0001号火灾事故认定书，对万鑫大厦火灾事故原因认定为，“万鑫大厦起火原因为李欣（A座的住店客人）燃放的组合烟花落至B座11层1109房间南侧室外平台上，引燃铺设在平台上的塑料草坪，造成墙体外表面装饰保温材料燃烧。火灾成因为：由于万鑫大厦外墙保温采用了挤塑板等可燃材料，起火后火势迅速蔓延，形成立体燃烧。”火灾发生后，沈阳市消防局委托辽宁省建筑材料监督检验院对案外人李欣燃放烟花爆竹引燃的塑料草坪、万鑫大厦B座外墙保温材料样本的燃烧性能进行检测，结论为：“按照GB8624-2006标准检验，塑料草坪样品燃烧性能不符合DF1级要求，检验结论不合格；绝热用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料按GB8624-2006标准（E级），该样品符合标准要求。”上述证据可以作为认定本案事实的依据。万鑫公司为塑料草坪的铺设者和外墙保温材料的建造安装者，上述两种非阻燃材料的使用系起火点在万鑫大厦引燃、蔓延并最终酿成重大火灾事故的主要原因，万鑫公司存在过错，应认定为火灾事故的相关责任人。
1.万鑫公司对导致火灾发生具有过错。根据案涉火灾事故认定书及辽宁省建筑材料监督检验院检测报告结论，足以认定万鑫大厦B座11层南侧平台上铺设的燃烧性能不合格的塑料草坪因李欣燃放的组合烟花溅落后点燃，此为万鑫大厦火灾事故起火原因之一。对此，塑料草坪铺设者万鑫公司存在过错，负有相应的管理责任。万鑫公司在接受本院询问时陈述，案涉火灾发生时正值除夕夜，万鑫大厦周边还有其他居民燃放烟花爆竹。故，万鑫公司铺设的易燃塑料草坪明显存在消防安全隐患，按一般人认知的生活常识，应当预见遵从民俗的居民在除夕夜集中燃放烟花爆竹可能会引燃易燃塑料草坪，但万鑫公司未对上述易燃物采取相应的消除隐患措施，直接导致火灾发生，显然主观上具有过错。
2.万鑫公司对火势蔓延扩大最终酿成重大火灾事故具有过错。《中华人民共和国消防法》第九条规定，“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。”消防安全事关公民人身、财产安全，属于社会公共利益。确保建筑物消防安全是建设单位的法定义务，建设单位依法申报消防分包工程审批，并不意味着当然免除因消防安全事故致损所产生的民事侵权责任。
本案中，根据原审查明的事实，案涉房屋所在的万鑫大厦B座使用的外墙保温材料燃烧性能为E级，不符合《暂行规定》关于此类高层建筑外墙保温材料的燃烧性能应为A级的强制性标准。万鑫公司对此辩称，万鑫大厦设计和施工时，《暂行规定》尚未出台，且万鑫大厦已通过消防设计审核、竣工验收和消防验收，其不具有过错。上述抗辩理由不能成立。第一，从《关于沈阳皇朝万鑫大厦建筑工程消防设计的审核意见》以及《建设工程消防验收意见书》载明的内容来看，沈阳市消防局对万鑫大厦设计审核和消防验收并未涉及外墙保温建筑材料的防火性能问题，故万鑫大厦通过消防设计审核和消防验收，不能证明万鑫大厦使用的外墙保温材料符合消防安全要求。万鑫大厦设计建造时，《暂行规定》尚未出台，虽然国家对建筑物外墙保温建筑材料并无强制性标准，但万鑫公司作为专门从事房地产开发的企业，应当掌握建筑材料的基本防火性能。万鑫大厦竣工验收前，《暂行规定》出台，国家对民用建筑外保温建筑材料的强制性标准作出规定。此时，万鑫公司对案涉建筑材料不符合国家强制性标准，与国家标准比对而言，万鑫大厦外保温层存在安全隐患的情况，应属明知，但万鑫公司未采取合理、适当的补救措施消减火灾隐患，如在烟花可能波及的平台或者低层进行局部更换阻燃材料，或者在中高层做防火隔离带处理等。总之，万鑫公司采用不具备防火性能的建筑材料，客观上增加了建筑物消防安全隐患，直接危及建筑物及附近地区的局部区域的公共安全，万鑫公司作为建设单位，未尽到应有的注意义务，明显具有过错。原审有关万鑫公司就火灾事故发生不存在过错的认定有误，应予纠正。第二，万鑫公司与赵淑华就购买案涉房屋成立商品房买卖合同关系，万鑫公司作为案涉房屋开发商、销售方，有义务交付质量合格的商品房。考虑到商品房买卖合同的标的物即房屋的特殊性，买房人一般不具有检测所购房屋是否符合消防安全规定，建造房屋所使用的建材哪些是易燃的、哪些是阻燃的，是否存在消防安全隐患等，难以适用一般商品买卖合同在标的物交付后买受人应当及时检验产品质量的规则。赵淑华与万鑫公司签订的《商品房买卖合同》第十七条约定案涉商品房所在楼宇的外墙使用权为万鑫公司所有。万鑫公司作为万鑫大厦外墙使用者，对万鑫大厦外墙负有管理、维护义务。赵淑华作为购房人正常使用所购房产，并无过错。卖房人万鑫公司因万鑫大厦建筑材料防火缺陷和不当铺设引燃物等过错，直接导致火势蔓延成灾，造成赵淑华财产损失。万鑫公司过错与赵淑华损失间存在因果关系，理应按过错承担赔偿责任，并不以万鑫大厦经工程竣工验收合格、消防分包工程已经审批、外保温层国家标准出台在后等原因而免责。
综上，万鑫公司作为万鑫大厦建设方、开发商、外墙使用者，是万鑫大厦消防安全责任主体。万鑫公司未尽到消防安全注意义务，未采取补救措施消减消防隐患，即向购房人赵淑华交付房屋，过错明显，一、二审认定万鑫公司不存在过错，事实及法律依据不足。万鑫公司因过错侵害赵淑华的民事权益，依法应承担侵权责任。
（二）中一公司应承担侵权责任
2007年8月26日，国务院修订的《物业管理条例》第四十六条第一款规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第四十七条第一款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”具有物业服务合同性质的《皇朝万鑫国际大厦（公寓）业主临时公约》第二十一条约定，当万鑫大厦物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，中一公司应当及时采取措施消除隐患。可见，业主人身、财产安全得到基本保障应为业主签订物业服务合同的合同目的之一。据此，物业服务企业依照上述法规规定和物业服务合同在物业管理区域内负有做好相应的安全防范工作的义务，对可能危及业主、住店房客等相关特定或者不特定人员的人身、财产安全的事故或隐患应协助做好防范、制止或救助工作。本案中，中一公司未履行法定或约定的安全防范义务。第一，中一公司未尽到谨慎注意义务。在接受本院询问时，中一公司认可其作为万鑫大厦前期物业服务企业，万鑫公司将万鑫大厦竣工验收手续移交至中一公司时开始履行物业服务职责，中一公司对万鑫大厦外墙保温建筑材料为可燃物、不具备防火性能的情况是明知的。中一公司明知万鑫大厦存在消防安全隐患，其在履行物业安全防范职责时应当更加细致、认真，但其在主观上未尽到专业管理人的谨慎注意义务。第二，中一公司对案外人燃放烟花的危险行为具有防控能力。李欣失火案刑事判决依据《火灾现场勘验笔录》记载内容认定，案外人燃放组合烟花的位置为万鑫大厦B座室外南侧停车场西南角处（与B座南墙距离10.8米，与西南墙角距离16米有一处烟花残骸，该处残骸东侧2.2米处还有另一处残骸）。可以认定，案涉烟花燃放处位于万鑫大厦南侧的停车场内，紧邻万鑫大厦南侧LED大屏幕及高层平台，上述燃放烟花及火灾地点属于中一公司监控或巡逻可视范围，但中一公司未采取适当措施发现火情、防范灾害。中一公司辩称，上述地点不属于物业管理范围，其提交的业主入住文件对物业管理范围约定不明，中一公司接受本院询问时认可案涉室外停车场中有部分区域由其管理。本院认为，在物业服务合同对物业服务区域约定不明、万鑫大厦未封闭使用的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，物业服务区域范围以能够实现订立物业服务合同目的即以保障业主人身、财产安全的合理区域范围为准。据此，现有证据不能排除案涉烟花燃放地不属于中一公司物业管理范围。第三，中一公司怠于履行春节期间物业安保的特别注意职责。除夕夜燃放烟花爆竹是我国传统民俗，中一公司未提供证据证明其在此火灾高发时点采取了能够有效预防火灾发生、排除事故隐患的消防措施，如加强巡逻、适时监控、备足灭火器材等，对万鑫大厦住店客人在万鑫大厦周边近距离燃放烟花的情况未予发现。此外，依据现有证据不能认定案涉房屋内的喷淋系统在火灾发生时正常运行，万鑫公司与中一公司关于消防设施设备的管理与维护职责分工界限不明，亦应推定中一公司对消防设施维护负有管理职责。综上，考虑到中一公司火灾发生在万鑫大厦室外停车场、万鑫大厦周边属于开放式街区，物业自有区域与市政公共区域并未明显界分，且中一公司未能适当履行物业安全防范职责与火灾发生间存在关联关系。据此，中一公司应承担相应的侵权赔偿民事责任。中一公司辩称案外人燃放烟花的地点不属于中一公司物业管理范围，故不应承担责任的抗辩理由，不能成立。
本案中，较万鑫公司及中一公司而言，赵淑华对火灾的发生并无过错。一、二审判决认定万鑫公司、中一公司不承担侵权赔偿责任，意味着由无过错的受害人自行承担因他人过失引发火灾造成的财产损失，有违侵权过错原则，原判决实体处理失衡，本院予以纠正。
二、中一公司、万鑫公司的责任应如何认定
生效刑事判决和案涉火灾事故认定书认定，案外人燃放烟花构成失火罪，系造成万鑫大厦火灾的主要原因。万鑫公司铺设易燃物品引燃外墙建筑材料，进而形成立体燃烧，导致火势扩大、蔓延是损失发生的过程。即，本案的火灾是多因一果的结果，侵权行为、致害原因前后接继而非叠加。案涉各方对火灾的发生均有重大过失，但均非故意追求损害后果，万鑫公司过错亦不足以造成全部损失，不应对受害人全部损失承担赔偿责任，万鑫公司毕竟并非主动积极的行为致赵淑华权益受损，亦不应承担主要责任。中一公司在物业安全防范方面没有尽责，存在管理疏漏，具有过错，但其行为并未直接导致火灾发生。因万鑫公司等侵权导致赵淑华的民事权益受损，由万鑫公司等首先承担赔偿责任，中一公司应当在其预见和能够防范的范围内承担相应的补充责任。
综上，案涉侵权各方没有共同故意或者共同过失，而是各方在不同时期的数个行为密切结合致使火灾发生，进而造成赵淑华的损失。《侵权责任法》第十二条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任，故本院酌定万鑫公司对赵淑华的损失承担40%的赔偿责任，中一公司在赵淑华全部损失不超过30%的范围内承担补充责任。
三、赵淑华的财产损失范围应如何确定
根据赵淑华一审起诉请求，其主张财产损失范围包括：1.房屋损失4573155元；2.室内财产损失2199363元；3.租房费用187400元；4.购买房屋花费的契税182926.20元、维修基金8646.56元、房产备案费5000元；5.房产的增值损失2500625元；6.案涉房产银行贷款逾期利息10万元及违约金22.8万元；7.保险公司对万鑫公司的保险理赔款。本案再审时，赵淑华对损失赔偿金额调整为：不再主张房屋增值损失、房屋损失数额减少为3186300元、房屋租金损失增加为357000元。本院围绕其变更后不超出一审诉讼请求的范围进行审理。
1.关于房屋损失、利息、违约金及相关税费损失部分。因赵淑华拖欠案涉房屋银行贷款，兴业银行另案提起诉讼主张债权。案涉房屋经执行拍卖，赵淑华已丧失所有权。案涉房屋房款、贷款利息、违约金及相关税费损失的产生系赵淑华在借贷法律关系中不履行还款义务，属于清偿能力的问题，与火灾不具有直接的因果关系，赵淑华主张该部分损失事实及法律依据不足，不予支持。
2.关于万鑫公司获得的保险理赔款部分。根据案涉《公估报告书》载明的内容，案涉保单涉及的被保险人均为万鑫公司，相关保单保险标的为和平区青年大街392号和390甲号的建筑物及建筑物的附属设备。赵淑华主张保险理赔款损失的依据不足，不予支持。
3.关于租金损失部分。本案各方当事人对案涉房屋被烧毁后已无法居住，且万鑫公司事后对烧毁后的房屋进行了整体修复这一事实并无争议。故赵淑华在火灾之后至万鑫公司对案涉房屋修复完成期间另行租房居住产生的租金，系因火灾导致案涉房屋不能使用损失，应予支持。沈阳市消防局作出的沈公消验〔2013〕第0050号《关于沈阳皇朝万鑫大厦B座局部装修建设工程消防验收合格的意见》载明，万鑫大厦B座于2013年2月25日重新装修完毕且通过了消防验收，本院再审时，万鑫公司主张，万鑫大厦B座公寓最晚于2013年3月4日重新装修完毕。此外，结合赵淑华与案外人签订《租房协议书》（2011年2月13日至2012年2月12日租金36000元、2012年2月13日至2013年2月12日租金64800元、2013年2月13日至2013年4月12日租金10800元），依据上述证据可以认定，本案火灾发生后至万鑫大厦B座重新装修完毕达到入住标准的合理期间租金总计111600元，应计入赵淑华的财产损失。
4.关于室内财产损失部分。原审中，赵淑华提交了案涉房屋烧毁前后的比对照片，以及某房屋中介机构及其员工的情况说明等书证，可以证明火灾发生前案涉房屋内存放有较为齐全的家具、家电、衣物、首饰等居家财物，民宅中存放上述居家财产，符合常理。万鑫公司、中一公司虽然对上述财产不予认可，但未能作出合理说明。根据赵淑华提供的屋内财产明细，结合当地生活习惯、物品购入时间、物品使用折旧情况、受害人生活水平等因素，本院酌定赵淑华室内财产损失数额以其主张金额的80%，即1759490.4元（2199363元×80%）为宜。
赵淑华的财产损失应认定为1871090.4元（租金损失111600元+室内财产损失1759490.4元）。万鑫公司向赵淑华赔偿损失748436.16元（1871090.4元×40%），中一公司在561327.12元（1871090.4元×30%）损失的范围内承担补充赔偿责任。
综上，赵淑华的再审理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：
最高院再审判决
一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2013）沈中民一初字第39号民事判决及辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第00300号民事判决；
二、沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向赵淑华赔偿损失748436.16元；
三、沈阳中一万鑫物业管理有限公司在561327.12元损失额范围内承担补充赔偿责任；
四、驳回赵淑华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费79400元，由沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司负担45000元、沈阳中一万鑫物业管理有限公司负担29000元、赵淑华负担5400元；二审案件受理费81696元，由沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司负担45000元、沈阳中一万鑫物业管理有限公司负担31000元、赵淑华负担5696元。
四、行业简讯
1、海口首个采取“酬金制”住宅小区诞生！
提到物业管理费和小区公共收益，对于海南绝大多数小区来说，这两笔主要收入往往都直接进入了物业服务公司的口袋。而7月1日起，海口市美兰区琼苑广场小区业主委员会(以下简称“业委会”)引进新的物业服务公司后，通过开设共管账户，收取物业管理费和小区公共收益，再由业委会拨经费给物业公司。这成为海口首个采取“酬金制”方式管理的住宅小区，业主终于成为小区真正的主人。据了解，住宅小区物业服务管理模式分为“包干制”和“酬金制”两种，目前海南大多数小区采用的服务管理模式是“包干制”。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务管理费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。“酬金制”是指在预收的物业服务资金和小区公共收益中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
琼苑广场小区地处海口市美兰区老城区，住户600多户，大多数为常住居民。小区旧物业服务企业在小区已经服务了多年，物业企业和业主一直矛盾重重。2020年5月底，小区业委会在相关部门协助、监督下，开始启动小区物业企业选聘工作，选聘过程严格参照相关法律规定的选聘流程和标准。6月23日，小区召开业主大会，以68.53%的投票结果，确定选聘海南安善物业服务有限公司作为小区新的物业服务企业。在小区业主大会表决结果公示7天后，业委会与新的物业服务企业正式签订“酬金制”物业服务协议，新物业于当天进场为小区业主服务。
“国内目前北京上海等发达地区有不少采用‘酬金制’的服务模式，这种模式和包干制最大的不同是，物业服务企业花费的每一笔资金都需要报业委会的审核，并定期向全体业主公示，是最能体现业主才是小区主人的服务模式，同时能充分保障业主的知情权。”海口市业委会协会会长肖江涛说。
琼苑广场小区业委会主任陈多光介绍，根据合同约定，将从小区物业管理费和公共收益的总额中提取10%，作为物业服务公司的酬金，也就是物业服务公司一年获得的利润，剩余90%则全部要用来作为小区管理成本。“物业的人员工资发放和小区物业服务管理经费是两项主要管理成本，如果剩余用不完，可以留作下一年度使用，也可以纳入小区的公共维修资金用于大修改造。”陈多光说。
物业管理费和小区公共收益的资金由业委会管理，那又由谁来监督业委会，确保业委会对资金的管理公平公正公开？陈多光表示，首先物业合同中约定，短至每个月、长至每个季度，小区的资金使用明细都必须在小区内公示出来，便于业主监督资金使用流向和使用是否合理。其次，按照合同约定，物业管理费的拨付将主要用于小区内日常管理，比如保洁、园林、路灯、耗材等小额开支，如果涉及大额资金使用，不在物业管理范畴内，将通过召开业主大会形式，动用公共维修资金方式来使用。再次，小区业委会设专门人员管理共管账户资金拨付的密钥，每月由物业企业向业委会编制报销单据，业委会审核后拨付资金。通过业委会来管理日常经费审核和拨付，如果有业主认为不合理，业委会将进行调查，给业主一个说法。
琼苑广场小区采用“酬金制”模式管理小区后有何新变化？
14日上午，记者来到小区门口看到，保安和客服人员身着整齐的制服，指挥引导进出小区的车辆或者行人。
“现在小区的物业服务人员整体年龄比较年轻化，而且从制服到形象，都和过去有了明显的变化，很多业主都点赞。”一名在小区内乘凉的业主说。
“酬金制”模式给琼苑广场带来了新变化，业委会主任陈多光希望今后新物业能坚持做到优质服务，把这种新的服务管理模式做好，让全体业主满意。
对于“酬金制”给小区带来的变化，海口市住建局物业科相关负责人表示，“酬金制”的服务管理模式利于维护业主权益，但考验着业委会的管理能力。
同时，“酬金制”对于物业管理费的收取有要求，如果物业管理费收缴不及时，可能导致物业服务管理打折扣，甚至难以执行，所以是否采用“酬金制”，各小区应结合自身情况来科学决策。（转载自搜狐网）
2、海口明年1月起实施新的养犬管理条例
2020年8月4日，海口市第十六届人民代表大会常务委员会公告第39号公布《海口市养犬管理条例》(以下简称《条例》)，自2021年1月1日起施行。8月6日上午，海口市人大常委会法制工作委员会、海口市公安局城市警察支队举办新闻发布会就《条例》内容进行解读。
2008年，海口市制定了《城市养犬管理条例》。目前海口行政区域内养犬数量已超过10万只，特别是由于近几年旧城改造步伐加快，因居住环境变化而出现大量遗弃犬只，城市管理问题和社会矛盾加剧。为了更好地规范养犬行为，海口迫切需要对原《条例》进行修订。
此次修订后的《条例》扩大了适用范围，将原《条例》中的“本市城市建成区内”修改为“本市行政区域内”。同时，明确海口市养犬按照禁止养犬区、重点管理区和一般管理区实行分区域管理。
重点管理区实行犬只狂犬病强制免疫和养犬登记制度。重点管理区内每户限养一只，超出限养数量的犬只不予办理登记。在重点管理区内饲养犬只超过限养数量的，由公安机关责令限期改正，给予警告;逾期不改正的，没收超养犬只，每超养一只并处2000元的罚款。
一般管理区实行犬只狂犬病强制免疫制度。未经狂犬病免疫的犬只，不得饲养。对于为何要求重点管理区内居民养犬每户限一只，海口市人大常委会法制工作委员会和海口市公安局城市警察支队相关负责人表示，海口常住人口超过230万人，按照每4人一户计算，有约60万户，基数相当庞大。作出每户限养一只的决定是综合衡量了海口的区域人口密度、犬只管理成本和城市承载力等多种因素。同时，限养一只也是当前国内其他城市犬只管理政策中的普遍做法。
近几年，因居民养犬日益增多，犬只伤人、扰民以及污染环境等引发的城市管理问题和社会矛盾不断加剧。数据显示，2017年至2019年，海口每年的犬只伤人事件都超过2万起，且呈上升趋势;犬吠扰民、犬只随地便溺等110平台涉犬类警情和12345政府服务热线投诉逐年递增，仅去年投诉量就高达9859件。
从源头上避免、减少涉犬纠纷，规范养犬行为，《条例》明确，养犬人和犬只经营者不得放任犬吠影响他人正常生活、不得污染环境、不得遗弃犬只等，饲养被列入重点管理区禁养名录的犬只应当圈养或者拴养，其他犬只提倡拴养。犬吠、养犬污染环境影响他人正常生活的，由公安机关给予警告;警告后仍不改正的，处200元以上500元以下的罚款。
在重点管理区，携犬出户要由具有完全民事行为能力的人牵领或者携带;为犬只束犬链(绳)，犬链(绳)长度不得超过1.5米;即时清理犬只排泄物;不得放任犬只恐吓、伤害他人;不得携犬乘坐公共汽车、城市轨道交通等大、中型公共交通工具;携犬乘坐小型出租汽车时，应征得驾驶员同意;携犬乘坐电梯时，采取为犬只佩戴嘴套或者将犬只装入犬笼、犬袋等有效防护措施;避让他人，特别是老年人、残疾人、孕妇和儿童等。
犬只伤害他人的，养犬人应当立即将伤者送至医疗机构诊治，先行支付医疗费用，并在24小时内将伤人犬只送至犬类收容场所，不得隐匿、转移;伤人犬只需要进行检测的，相关费用由养犬人承担。未在24小时内将伤人犬只送至犬类收容场所或者需要对犬只进行检测时拒不检测的，由公安机关没收犬只。
犬只免疫、登记是养犬管理的重要环节和基础性工作，也是管理实践中的棘手问题。《条例》明确办理养犬登记的时限，办理登记的最小犬龄为90日。饲养犬只应当在犬龄满90日起15日内到公安部门养犬登记机关办理养犬登记，并取得养犬登记证。明确饲养犬只必须取得犬类免疫证明，并以此作为重点管理区养犬登记和延续的必备条件。
《条例》还对外地犬只、境外犬只的免疫、检疫、备案和登记管理等作出规定，避免因海南自由贸易港人员进出自由便利而出现管理空白。携带外地犬只进入本市停留7日以上6个月以内的，应当自进入海口市起7日内到公安部门养犬登记机关备案。连续停留时间超过6个月的，应当办理养犬登记手续。
在养犬收费方面，《条例》明确，要取消收取养犬管理费。为了实现对饲养的犬只更有效、便捷地管理，实行智能犬牌、电子标识管理制度，利用高科技智能方式进行管理。
“我们计划通过智能犬牌、电子芯片、电子养犬登记证3个方面来推广犬只智能化管理，提高犬只的免疫率和办证率，精准查询伤人犬、遗弃犬犬主信息，增加意外跑丢犬只的找回几率，降低流浪犬的数量。同时，海口已开通了网上办理养犬登记证的服务，市民登录‘椰城犬管’微信公众号，足不出户就可以给犬只办理登记或进行年审。”海口市公安局城市警察支队相关负责人介绍。(转自海南日报)
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李 芬18889636473
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