疫情期间减免房租的法律分析

因冠状病毒疫情的影响，国家实体经济备受打击，在长沙、广州等多城，相关行业协会倡议业主给租客减免租金，房东与租客对此反应不一。从全行业角度看，散租、长租公寓从一开始就面临着现金流压力，而房客在疫情期间也面临无法创收、没有经济收入的状况。本文试在案例查证的基础上，从法律角度探究此次新型肺炎可否构成“不可抗力”，合同双方能否据此解除合同，承租方是否能够据此请求减免房租，以及与此相关的违约责任。

一、 新型冠状病毒的法律定性。

从2019年12月起至今，新型冠状病毒引发的肺炎疫情已造成全国大量患者感染，全国多数地区启动疫情一级响应措施，国家亦把此次疫情纳入乙类病毒，采取甲类措施进行防控。此次疫情与2003年的“非典”有着高度相似性，根据目前的感染伤患数据，其影响力或高于“非典”。笔者通过查找“非典”时期的大量案例，发现大部分判例认定非典为“不可抗力”，也有判例持否定观点，认为或属于情势变更。

《合同法》第一百一十七条第二款对不可抗力的定义为：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”它包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。对于情势变更的法律规定，可溯至《合同法司法解释二》第26条，该条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，可见两者都是由不可归责于双方当事人的外在客观环境变化引起的，但在适用范围、表现形式、法律后果上皆有不同。

笔者查找案例发现，认为“非典”为不可抗力的观点占主流。（2016）最高法民再220号判决中最高人民法院认为：“‘非典’属不可抗力因素，原审根据公平原则判决并无不当”；河南省周口市中级人民法院在其（2009）周民终字第1004号判决中认为：“当时出现的非典疫情，应属不可抗力”；（2018）晋04民终2272号判决中山西省长治市中级人民法院认为，“‘非典’、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力”；辽宁省高级人民法院（2013）辽审二民抗字第14号判决：“本案因有关部门防治非典疫情采取行政措施导致正典公司无法正常经营，应当认定为不可抗力的范畴”。

不过也有一些判决持否定观点，以合同的履行程度来判断非典是否为不可抗力，若“非典”不影响合同正常履行，非典就不能视为不可抗力，“不能正常履行”应解释为致使租赁合同“直接”或“根本”不能履行。

《最高人民法院公报》2005年第2期的孟元诉中佳旅行社旅游合同纠纷中，法院认为“当时我国虽然出现了非典病例，但疫情范围很小，不构成对普通公众的日常生活形成危害，即原告不能以当时非典疫情的出现作为免责解除合同的依据”未将“非典”认定为不可抗力，案例中合同签订后双方已按照合同的约定履行了各自的义务，故法院未支持原告不可抗力免责的主张。山东省烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终268号判决观点为：“非典疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据”；河南省开封市中级人民法院（2010）汴民终字第1073号判决认为：“非典疫情并不是对所有合同的履行都有影响，如果不影响合同正常履行，非典就不能被视为不可抗力”。

二、 解除租赁合同的主张是否成立。

根据期限是否确定，房屋租赁合同可以划分为定期租赁和不定期租赁。

对于不定期租赁，其规定见于《合同法》第二百三十二条、第二百一十五条、第二百一十五条，在不定期租赁合同中的双方当事人均享有任意解除权。出租人和承租人均有权随时解除合同，出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人。

那定期租赁合同可否因疫情原因主张解除呢？

依《合同法》第九十三和九十四条，对于解除合同有约定解除和法定解除两种情形，约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。当事人协商一致可以解除合同，当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成立时，解除权人可以解除合同，即合同约定解除权的解除。法定解除是指合同成立后，没有履行或履行完毕前，当事人一方通过行使法定的解除权对合同进行解除。

根据私法自治原则，法院首先根据合同双方有无约定解除的条款，以及对约定解除的具体描述，判断合同可否按照约定解除的情形处理。如在云南省昆明市中级人民法院（2004）昆民一初字第48号判决中，由于2003年4月到6月全国遭遇“非典”影响，被告在经营影视业中受到一定影响，双方在《租赁合同》第六条第2款的约定，如被告未按约定的时限交付定金、租金、费用的，超过六十日仍不能如数足额交付租金，原告有权解除合同。被告逾期超过六十日未足额支付原告租金，则解除合同的条件成就，因此，原告有权解除《租赁合同》。可见，约定解除的审查先于法定解除的审查。

在约定解除合同的情形下要注意，合同规定的是约定解除权还是解除条件。依《合同法》第四十五条第一款后半段“附解除条件的合同，自条件成就时失效”，附解除条件的合同，条件成就，合同自动解除。而《合同法》第九十三条第二款规定了约定解除权的情形，约定解除权合同，需要行使解除通知，如果不通知，合同继续有效。合同中可以约定一方不履行合同主要义务时，另一方有权直接通知解除合同，只要不违反法律、行政法规强制性规定，约定解除就有效。故当事人可以重大公关卫生安全事件的发生为行使解除权的条件，对重大公关卫生安全事件进行详尽有限列举，使解除权成立的条件明确具体。

约定解除权属形成权，在约定解除权合同的情况下还要考虑除斥期间的问题。《合同法》规定解除权的行使期间由当事人自己的约定，或者由当事人经过催告来确定(《合同法》第九十五条)。这种规定虽然充分顾及了当事人的意思自治，但对除斥期间未有法律规定，需要进行法律漏洞的补充。对此可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据体系解释的原则，解除权的除斥期间为一年。

不管是约定解除权的合同还是附解除条件的合同，合同双方当事人都需要对条件成就的情形进行具体、明确的规定，否则难以适用约定途径，影响当事人意思自治。

若合同未约定解除权，合同双方可根据《合同法》第九十四条一般法定解除权的规定解除合同。根据其第一款的规定，因不可抗力解除合同要看不可抗力是否使得合同目的不能实现。所谓合同目的不能实现，是指合同“直接”或“根本”不能履行。辽宁省高级人民法院（2013）辽审二民抗字第14号判决中指出，“承租人因“非典”疫情影响，收到管理机关停止野生动物业务的通知后仅暂停其餐饮部分业务，而其工商档案载明经营范围为“中餐加工零售；烟、酒、饮料零售”，并非专门从事野生动物的餐饮经营，野生动物经营活动的停止，只是对其餐饮经营造成部分影响而不是全部，承租人还可以正常经营与野生动物无关的其它中餐。因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致”。

三、 减免租金的主张是否成立以及违约责任的承担。

根据《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”但不可抗力免责并非意味着免除全部责任，《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”即使有些法院未认定疫情属于不可抗力，法院也可根据公平原则或情势变更原则适度减免房租，衡量合同双方利益。

在（2018）晋0423民初491号判决中，襄垣县人民法院认为不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金；浙江省绍兴市中级人民法院在（2008）绍中民一终字第143号判决中认为“依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的”；上海市第一中级人民法院（2004）沪一中民二（民）终字第32号判决：“嗣后遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免”，减免租金的时间以实际停业时间计算:“翊宇公司因防治“非典”而实际停业的时间系在2003年4月，故对翊宇公司在停业前应履行支付租金之义务，原审均以不可抗力而免除翊宇公司的责任，于事实认定及法律适用均有不妥”；上海市第二中级人民法院（2004）沪二中民二（民）终字第354号判决：“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金”；洛阳市中级人民法院（2008）洛民终字第2021号：“2003年4-9月发生在全国各地的非典属非常时期,在此期间,二上诉人均遭受到了经济损失,原审按照公平原则,其损失由双方共同承担,符合法律规定”。

在法院认为疫情不构成法律所规定的不可抗力的情况下，承租人未按合同约定交纳房租，构成违约，依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决承租方承担违约责任，也有法院将疫情认定为“特殊情况”虽认定承租方违约但依公平原则适当减轻了违约方的违约责任。

上海市第一中级人民法院（2004）沪一中民二（民）终字第1289号判决：“鉴于‘非典’不属法律所规定的不可抗力，佰恒公司上述拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。佰恒公司主张其因“非典”逾期未支付租金不属违约，缺乏依据，本院不予支持。”昆明市中级人民法院（2004）昆民一初字第48号判决中，因被告未按双方约定缴纳租金，应承担相应的违约责任，由于2003年4月到6月全国遭遇“非典”影响，被告在经营影视业中受到一定影响，根据公平原则，酌情减免被告违约金10万元。

四、 总结

根据笔者在无讼、北大法宝、智库根据关键字对案例的搜索，法院主流观点是将“非典”认定为不可抗力，即使未认作不可抗力，也采取情势变更原则、公平原则对合同双方的利益进行平衡。根据合同履行的程度、疫情的影响力、是否在时效期间等多种因素来考量减免房租的请求，即使法院判定一方因疫情原因违约也会适当减轻违约责任。

除此之外，依《合同法》第一百一十八条之规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”承租人在疫情发生后若要主张不可抗力有及时通知出租人的义务，积极协商，接受对方提出减少其损失的建议，以防止损失的扩大。

根据司法惯例，主张不可抗力的一方当事人还应当就不可抗力事由的发生、因果关系、是否达到合同履行不能的程度等承担举证责任，具体而言，主张权利的当事人应结合政府对疫情的规范性文件、通知等文件和媒体对于当地疫情的报道，证明疫情的重大影响和自己在疫情发生期间的损失以及两者之间的因果关系。