昌宇原创 | 张天翔律师：装修费是否计入房产原值缴纳房产税情况梳理

引言：房产税纳税申报对一些企业来说，属于申报频率相对较低、重视程度相对较小的业务，税收征纳实践中，经常会出现企业错误理解房产原值，导致少缴房产税。本文将对房产税的基本概念、征收标准、装修费是否计入房产原值等问题进行梳理，旨在提高企业税收遵从意识，防范涉税法律风险。

一、房产税基本概念：房产税是指在城市、县城、建制镇和工矿区以房屋为征税对象，按房屋的租赁收入或计税余值为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。国家机关、个人等所有非营业用的房产免收房产税。

二、房产税征收标准：存在从租或从价两种情况：

1、当房产存在出租情况时，从租计征，计税依据为房产租赁收入，年税率为12%。应纳税额=房产租赁收入×税率(12%) 。

2、当房产不存在出租情况时，从价计征，计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值，10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如海南省规定具体减除幅度为30%。应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）

三、装修费是否计入房产原值缴纳房产税

某地税务机关利用税收大数据，对某企业房源登记数据、房产税申报数据、企业所得税申报数据进行风险扫描，发现企业房产税申报的房产原值，与企业所得税纳税申报表的房屋建筑物资产原值存在差异。在分析对比科目余额表，以及与房产相关的会计核算数据后，税务机关发现，该企业在计算房产税时，未将装修改建费用计入房产原值，也未相应调整房产税申报的计税依据，导致缴纳的房产税数额比应纳税额低。税务机关责令企业限期缴纳少缴纳的税款外，从滞纳税款之日起，还按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。在现实工作中，对于装修费是否计入房产原值征收房产税的问题，不少人可能存在疑惑。下面对相关问题进行解答，希望能对大家有所助益。

1、新建或新购买毛坯房屋初次装修费用

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估”。以及《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税”之相关规定，新建或新购买毛坯房屋进行初次装修，凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务如何处理，一律并入房产原值征收房产税。

2、旧房重新装修发生的支出

根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”以及《企业会计准则——固定资产》“固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出，应当确认为当期费用；因此对于旧房重新装修的装修费是否征收房产税，主要看是否应该资本化，资本化的并入房产原值征税，不资本化的不征税”之相关规定，旧房重新装修，涉及国税发〔2005〕173号列明的房屋附属设施和配套设施的更换，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税；如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，这些费用是否计入房产价值应根据会计相关规定来判断。按现行会计制度规定，凡记入固定资产科目，增加房产原值的，征收房产税，未增加房产原值的，不征收房产税。

结语：我们国家正在逐步实现从“以票管税”向“以数治税”转变。

大数据稽查，未来每一家企业的信息都将透明化！随着国家的“监管网”织得越来越密，税收征管的力量会不断加强，企业税收不合规的风险越来越高。只有规范财务制度、财税法治体检日常化，依法纳税，越正规、风险越低，才会行稳致远。